Krajobraz po wejściu w życie Ustawy o Kredycie Hipotecznym

By | 22 marca 2018

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wprowadza szereg definicji istotnych z punktu widzenia jej interpretacji, które warto poznać:
Jedną z takich definicji ustawowych jest np. definicja całkowitej kwoty kredytu hipotecznego – Ustawa określa ją jako maksymalną kwotę wszystkich środków pieniężnych nieobejmujących kredytowanych kosztów kredytu hipotecznego, które kredytodawca udostępnia konsumentowi na podstawie umowy o kredyt hipoteczny, a w przypadku umowy o kredyt hipoteczny, dla której nie przewidziano tej maksymalnej kwoty – sumę wszystkich środków pieniężnych nieobejmujących kredytowanych kosztów kredytu hipotecznego, które kredytodawca udostępnia konsumentowi na podstawie umowy o kredyt hipoteczny;
Jak większość takich konstrukcji wymaga komentarza bo czym są kredytowane koszty kredytu hipotecznego. Otóż niektóre banki umożliwiają kredytowanie również niektórych opłat, które ponosi klient np. prowizji. Dla klienta, który jest zainteresowany możliwie niskimi kosztami początkowymi transakcji może to być kusząca propozycja. Klient co prawda musi płacić odsetki od kredytowanej prowizji ale nie musi z kolei wydawać żywej gotówki w trudnym pełnym wydatków początkowym okresie spłaty kredytu.
Oczywiście z uwagi na to, że kredytowana prowizja jest potrącana z kwoty kredytu dostępnej dla kredytobiorcy nie może być ona wliczana do całkowitej kwoty kredytu – bo nie jest ona postawiona do dyspozycji kredytobiorcy.
Inną ważną definicją jest definicja całkowitego kosztu kredytu hipotecznego – zgodnie z art. 2 ust. 5 są to wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności:
a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy,
b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach
– z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta;
Upraszczając rzeczywistość można powiedzieć, że są to wszystkie koszty, które ponosi kredytobiorca na rzecz banku. W ta pozycję wchodzą więc nie tylko odsetki i prowizja od kredytu ale również inne opłaty, które bank pobiera od kredytobiorcy np. koszty ubezpieczenia mieszkania, gdy posiadanie takiego ubezpieczenia jest warunkiem uruchomienia kredytu. Co więcej do kosztów całkowitych kredytu hipotecznego wliczamy również koszty ubezpieczenia na życie jeżeli jest ono obligatoryjnym warunkiem udzielenia kredytu.
Całkowity koszt kredytu jest ważny również dlatego, że służy do wyliczenia innego ważnego wskaźnika RRSO czyli Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania) który umożliwia porównanie ofert różnych banków (i jest nieodzownym elementem reklam ofert kredytowych i pożyczkowych).