Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku na lepszych warunkach. Brzmi prosto, ale liczy się nie sama różnica w oprocentowaniu, tylko to, po jakim czasie zwrócą się koszty zmiany.
- •Licz okres zwrotu kosztów, a nie samą różnicę w oprocentowaniu.
- •Im więcej lat do końca kredytu, tym większy sens refinansowania.
- •Zanim zmienisz bank, spróbuj wynegocjować niższą marżę u siebie.
Jak to działa
Nowy bank udziela kredytu, którym spłaca Twoje dotychczasowe zobowiązanie, i ustanawia własną hipotekę na nieruchomości. Formalnie podpisujesz nową umowę — z nową marżą, nowym okresem i nowym harmonogramem.
Kiedy to się opłaca
Punkt wyjścia to różnica w racie. Jeśli nowa oferta obniża ratę o 420 zł miesięcznie, a zmiana kosztuje 8 000 zł, koszty zwrócą się po około dziewiętnastu miesiącach. Dopiero od tego momentu realnie zarabiasz.
Im więcej lat zostało do końca kredytu, tym więcej czasu ma pracować niższe oprocentowanie. Przy dwóch–trzech latach do końca refinansowanie rzadko ma sens.
Koszty, o których łatwo zapomnieć
Do rachunku trzeba doliczyć zwykle:
- wycenę nieruchomości (operat szacunkowy),
- prowizję za udzielenie nowego kredytu,
- opłatę sądową za wpis hipoteki na rzecz nowego banku,
- ubezpieczenie pomostowe do czasu tego wpisu,
- ewentualną rekompensatę za wcześniejszą spłatę w starym banku,
- produkty dodatkowe wymagane do obniżonej marży (konto, karta, ubezpieczenie).
Dokumenty i czas
Potrzebne będą: zaświadczenie o saldzie i historii spłaty z obecnego banku, umowa kredytowa, dokumenty nieruchomości i numer księgi wieczystej oraz standardowy komplet dokumentów dochodowych.
Cała procedura zajmuje najczęściej od czterech do ośmiu tygodni. Warto zaczynać z zapasem, bo decyzja kredytowa i operat mają swoje terminy ważności.
Czego nie widać w reklamie
Niska marża bywa okupiona wysoką prowizją albo pakietem produktów, których nie potrzebujesz. Porównuj RRSO i całkowity koszt, a nie pojedynczą liczbę z banera.
Uważaj też na wydłużanie okresu. Niższa rata przy dłuższym kredycie potrafi oznaczać wyższy łączny koszt, nawet przy niższym oprocentowaniu.
Alternatywa: rozmowa z obecnym bankiem
Zanim zmienisz bank, zapytaj swój o obniżenie marży — zwłaszcza jeśli LTV spadło poniżej progu 80%. Aneks jest tańszy i szybszy niż nowa umowa, a bankowi też zależy na utrzymaniu klienta.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą finansową ani ofertą. Warunki Twojego kredytu wynikają z umowy z bankiem.