Na wyciągu z konta rata jest jedną kwotą. W środku kryją się jednak dwie zupełnie różne rzeczy: pieniądze, które realnie zmniejszają Twój dług, i koszt, który zostaje w banku. Proporcja między nimi zmienia się z każdą ratą — i to ona decyduje, ile naprawdę zapłacisz za kredyt.
- •Tylko część kapitałowa raty zmniejsza Twój dług.
- •Odsetki liczone są od salda, więc maleją same z siebie — ale powoli.
- •Każda nadpłata trafia w kapitał i kasuje wszystkie przyszłe odsetki od tej kwoty.
Dwie części każdej raty
Część kapitałowa to zwrot pożyczonych pieniędzy. Tylko ona obniża saldo zadłużenia, czyli kwotę, od której bank liczy wszystko inne.
Część odsetkowa to cena za korzystanie z tych pieniędzy. Bank nalicza ją od bieżącego salda: im większy dług, tym wyższe odsetki w racie.
Dlaczego na początku płacisz głównie odsetki
Weźmy kredyt z 574 280 zł do spłaty przy oprocentowaniu 5,74%. Miesięczne odsetki to saldo pomnożone przez oprocentowanie podzielone na dwanaście — czyli około 2 747 zł. Przy racie 3 786 zł na kapitał zostaje niecałe 1 039 zł.
Z każdą ratą saldo spada, więc odsetki są coraz mniejsze, a część kapitałowa coraz większa. W drugiej połowie kredytu proporcja się odwraca i dług topnieje wyraźnie szybciej — mimo że rata wygląda tak samo.
Rata równa i rata malejąca
W racie równej (annuitetowej) płacisz co miesiąc tę samą kwotę, a zmienia się tylko jej podział. To najczęstszy wariant, bo jest przewidywalny dla domowego budżetu.
W racie malejącej część kapitałowa jest stała, a odsetki maleją razem z saldem. Pierwsze raty są wyższe, kolejne coraz niższe, a łączny koszt odsetek — niższy. Bank wymaga jednak wyższej zdolności kredytowej, bo liczy ją od pierwszej, najwyższej raty.
Co jeszcze potrafi zmienić ratę
Rata nie jest wyryta w kamieniu. Zmieni ją każda z tych sytuacji:
- aktualizacja wskaźnika referencyjnego (przy oprocentowaniu zmiennym, zwykle co 3 lub 6 miesięcy),
- koniec okresu stałej stopy i nowe warunki od banku,
- nadpłata z dyspozycją obniżenia raty,
- zmiana okresu kredytowania albo zakończenie ubezpieczenia pomostowego po wpisie hipoteki.
Jak sprawdzić to u siebie
Najprostsze źródło to harmonogram spłaty z banku — pokazuje podział każdej raty na kapitał i odsetki oraz saldo po wpłacie. Jeśli nie masz go pod ręką, wystarczą trzy liczby: pozostały kapitał, oprocentowanie i rata.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą finansową ani ofertą. Warunki Twojego kredytu wynikają z umowy z bankiem.