Każde hasło najpierw prostymi słowami, potem technicznie — tak, żeby dało się je porównać z tym, co jest w umowie kredytowej.
Baza, w której banki widzą Twoje kredyty i terminowość spłat. Dobra historia pomaga, brak historii utrudnia.
Biuro Informacji Kredytowej gromadzi dane o zobowiązaniach i ich obsłudze, także po spłacie, jeśli wyrażono zgodę na przetwarzanie. Raport o sobie można pobrać samodzielnie — warto to zrobić przed złożeniem wniosku.
Wszystko, co oddasz bankowi ponad pożyczoną kwotę: odsetki, prowizje, ubezpieczenia i opłaty.
Suma kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę w całym okresie kredytowania. Dla kredytu o zmiennym oprocentowaniu jest szacunkiem — realna wartość zależy od przyszłych stóp procentowych i ewentualnych nadpłat.
Zapis, dzięki któremu odszkodowanie z ubezpieczenia trafia najpierw do banku.
Umowa przelewu wierzytelności z polisy na rzecz banku jako zabezpieczenie kredytu. Przy każdym wznowieniu ubezpieczenia trzeba dostarczyć nową polisę z cesją — brak dokumentu bywa podstawą do opłat lub podwyższenia marży.
Odpowiedź banku na wniosek: na jaką kwotę i na jakich warunkach jest gotów udzielić kredytu.
Poprzedza ją decyzja wstępna, a kończy wydanie oferty wraz z formularzem informacyjnym. Ustawowy termin to 21 dni od kompletnego wniosku. Decyzja ma termin ważności, po którym bank może zażądać aktualnych dokumentów.
Lista wszystkich rat do końca kredytu, z podziałem na kapitał i odsetki.
Załącznik do umowy aktualizowany po każdej zmianie oprocentowania, nadpłacie lub zmianie okresu. Pokazuje saldo po każdej racie — to najprostszy sposób na sprawdzenie, ile realnie zostało do spłaty.
Zabezpieczenie kredytu na Twojej nieruchomości. Mieszkanie jest Twoje, ale bank ma do niego prawo, dopóki nie spłacisz długu.
Ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli kredyt nie jest spłacany, bank może dochodzić należności z nieruchomości przed innymi wierzycielami. Hipoteka wygasa po spłacie kredytu, a wpis wykreśla się na wniosek właściciela.
Doliczenie naliczonych odsetek do kapitału. Od tej chwili odsetki naliczają się także od nich.
W hipotekach pojawia się przy zawieszeniu spłat albo przy przeterminowanych należnościach, jeśli umowa to przewiduje. Podnosi saldo zadłużenia i wydłuża realny czas spłaty, nawet gdy rata pozostaje bez zmian.
Kwota, którą faktycznie pożyczyłeś od banku. To ta część raty, która realnie zmniejsza Twój dług.
Saldo zadłużenia pozostałe do spłaty. Każda rata dzieli się na część kapitałową (pomniejsza saldo) i odsetkową (koszt). Na początku kredytu część kapitałowa jest najmniejsza, bo odsetki nalicza się od najwyższego salda.
Okres, w którym płacisz tylko odsetki. Rata jest niższa, ale dług nie maleje.
Stosowana najczęściej w okresie budowy albo wypłaty w transzach. Przez czas karencji saldo kapitału stoi w miejscu, więc łączne odsetki rosną. Po jej zakończeniu rata wraca do pełnej wysokości, liczonej od skróconego okresu.
Długoterminowa pożyczka na mieszkanie, zabezpieczona hipoteką na tej nieruchomości.
Kredyt objęty ustawą o kredycie hipotecznym: bank ma obowiązek przedstawić formularz informacyjny, a Ty masz 14 dni na odstąpienie od umowy. Zabezpieczeniem jest wpis hipoteki do księgi wieczystej, a nie sama nieruchomość.
Połączenie kilku kredytów w jeden, zwykle z dłuższym okresem i niższą sumą rat.
Nowy kredyt spłaca dotychczasowe zobowiązania, a zabezpieczeniem bywa hipoteka. Niższa rata wynika najczęściej z wydłużenia okresu, więc łączny koszt odsetkowy rośnie — porównuj RRSO, a nie samą ratę.
Publiczny rejestr, w którym zapisany jest stan prawny nieruchomości — właściciel, hipoteki, ograniczenia.
Prowadzona przez sąd rejonowy, dostępna online po numerze KW. Dział II wskazuje właściciela, dział IV — hipoteki. Wpis hipoteki na rzecz banku jest warunkiem zakończenia okresu ubezpieczenia pomostowego.
Stosunek długu do wartości mieszkania, w procentach. 80% LTV znaczy, że bank finansuje 80% ceny.
Loan to Value — iloraz kwoty kredytu i wartości nieruchomości przyjętej przez bank (z operatu szacunkowego). Banki różnicują marże progami, najczęściej przy 80%. LTV spada wraz ze spłatą kapitału, więc po kilku latach można negocjować warunki.
Stała część oprocentowania, czyli zarobek banku. Ustalana przy podpisaniu umowy i zwykle się nie zmienia.
Marża jest zapisana w umowie i obowiązuje przez cały okres kredytowania. Umowa może przewidywać jej podwyższenie w określonych sytuacjach (np. do czasu wpisu hipoteki) albo obniżenie za korzystanie z produktów banku. Marża zależy m.in. od LTV.
Wpłata ponad zwykłą ratę. Zmniejsza dług, a przez to wszystkie przyszłe odsetki.
Przy nadpłacie wybierasz skutek: skrócenie okresu kredytowania (rata bez zmian, największa oszczędność na odsetkach) albo obniżenie raty (okres bez zmian). Dyspozycję trzeba złożyć zgodnie z umową — inaczej bank zastosuje wariant domyślny.
Cena, jaką płacisz bankowi za pożyczone pieniądze. Liczone od tego, ile jeszcze zostało do spłaty.
Odsetki nalicza się od bieżącego salda kapitału według oprocentowania podzielonego na okresy miesięczne. Dlatego każda nadpłata zmniejsza nie tylko dług, ale i wszystkie przyszłe odsetki od tej kwoty.
Liczba lat, przez które spłacasz kredyt. Dłuższy okres to niższa rata, ale wyraźnie więcej odsetek.
Liczony od uruchomienia kredytu do ostatniej raty, zwykle 5–35 lat. Rekomendacja S zakłada, że przy liczeniu zdolności bank przyjmuje maksymalnie 25 lat, nawet jeśli umowa jest dłuższa.
Wycena mieszkania przygotowana przez rzeczoznawcę. Bank liczy z niej LTV.
Dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, ważny zwykle 12 miesięcy. Bank może wymagać wyceny z własnej listy rzeczoznawców; jej koszt ponosi kredytobiorca i wlicza się do całkowitego kosztu kredytu.
Stała opłata za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej.
200 zł za wpis hipoteki, osobno 200 zł za wpis prawa własności. Dochodzi też podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Opłaty pobiera sąd wieczystoksięgowy, zwykle za pośrednictwem notariusza.
Ile procent rocznie kosztuje Twój kredyt. Składa się z dwóch części: marży banku i stawki referencyjnej.
Oprocentowanie nominalne = marża + wskaźnik referencyjny (np. WIBOR lub WIRON) albo stawka stała przez ustalony okres. Nie obejmuje prowizji i ubezpieczeń — te widać dopiero w RRSO.
Przez kilka lat rata nie zmienia się, nawet jeśli stopy procentowe rosną. Potem bank proponuje nowe warunki.
W kredytach hipotecznych okres stałej stopy wynosi co najmniej 5 lat. Przed jego końcem bank przedstawia propozycję na kolejny okres — stałą albo zmienną. Zmiana warunków po tym okresie to najczęstszy moment na rozważenie refinansowania.
Marża banku plus wskaźnik, który zmienia się co kilka miesięcy. Razem z nim zmienia się rata.
Suma stałej marży i wskaźnika referencyjnego (WIBOR lub WIRON). Bank aktualizuje oprocentowanie w terminach z umowy — zwykle co 3 lub 6 miesięcy — i przesyła nowy harmonogram. Marży nie wolno zmienić jednostronnie.
2% ceny mieszkania z rynku wtórnego. Przy zakupie od dewelopera go nie ma.
Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej lokalu i płaci go kupujący, zwykle przez notariusza. Sprzedaż objęta VAT-em (rynek pierwotny) jest z PCC zwolniona. Od 2024 r. pierwszy własny lokal z rynku wtórnego również korzysta ze zwolnienia.
Jednorazowa opłata za udzielenie kredytu, liczona jako procent pożyczanej kwoty.
Pobierana przy uruchomieniu kredytu lub kredytowana razem z nim. Często wynosi 0% w zamian za wyższą marżę albo zakup dodatkowych produktów — dlatego oferty porównuje się przez RRSO, a nie samą prowizję.
Zmiana waluty kredytu — razem z nią zmienia się wskaźnik i oprocentowanie.
Ustawa o kredycie hipotecznym daje prawo wniosku o przewalutowanie na walutę dochodu. Bank przelicza saldo po kursie z umowy, a oprocentowanie opiera na wskaźniku właściwym dla nowej waluty. Operacja bywa objęta opłatą i wymaga aneksu.
Pierwsze raty są wyższe, ale każda kolejna jest niższa, a łącznie oddajesz mniej odsetek.
Część kapitałowa raty jest stała (kwota kredytu podzielona przez liczbę rat), a odsetki maleją wraz z saldem. Wymaga wyższej zdolności kredytowej, bo bank liczy ją od najwyższej, pierwszej raty.
Co miesiąc płacisz tyle samo. Na początku większość raty to odsetki, z czasem coraz więcej kapitału.
Rata annuitetowa jest stała przy niezmiennym oprocentowaniu; proporcja kapitału do odsetek zmienia się z każdą ratą. Przy oprocentowaniu zmiennym bank przelicza ratę po każdej aktualizacji wskaźnika.
Przeniesienie kredytu do innego banku na lepszych warunkach — z nową umową i nowymi kosztami.
Nowy bank spłaca dotychczasowy kredyt i ustanawia własną hipotekę. Do rachunku trzeba doliczyć wycenę nieruchomości, prowizję, opłaty sądowe i ewentualne ubezpieczenie pomostowe. Opłaca się, gdy oszczędność na racie zwróci te koszty w rozsądnym czasie.
Opłata, którą bank może pobrać, jeśli spłacisz kredyt szybciej. Przy zmiennej stopie tylko przez pierwsze 3 lata.
Przy oprocentowaniu zmiennym rekompensata jest dopuszczalna wyłącznie w pierwszych 36 miesiącach i nie może przekroczyć 3% spłacanego kapitału ani odsetek należnych za rok. Przy stałej stopie bank może ją zastrzec na cały okres jej obowiązywania.
Zmiana warunków spłaty, gdy przestajesz dawać radę z ratą — zanim bank wypowie umowę.
Prawo bankowe nakazuje bankowi rozważyć wniosek o restrukturyzację przed wypowiedzeniem umowy. W grę wchodzi wydłużenie okresu, czasowa karencja albo zmiana harmonogramu. Odmowa wymaga pisemnego uzasadnienia.
Jedna liczba, która pokazuje całkowity koszt kredytu — dlatego jest wyższa niż samo oprocentowanie.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania obejmuje odsetki oraz pozostałe koszty: prowizję, ubezpieczenia wymagane do udzielenia kredytu, opłaty przygotowawcze. Liczona według wzoru z ustawy o kredycie hipotecznym, służy do porównywania ofert o różnej strukturze opłat.
Ile kapitału zostało Ci jeszcze do oddania bankowi — bez odsetek, które dopiero się naliczą.
Stan kapitału pozostałego do spłaty na dany dzień. To od niego bank nalicza odsetki i od niego liczy się rekompensatę przy wcześniejszej spłacie. Saldo znajdziesz w harmonogramie i w zaświadczeniu z banku.
Niższa marża w zamian za konto, kartę albo polisę w tym samym banku.
Formalnie cross-selling: bank obniża marżę pod warunkiem korzystania z dodatkowych produktów. Rezygnacja zwykle podnosi marżę o wskazane w umowie punkty. Rzeczywisty rachunek wychodzi dopiero po doliczeniu opłat za te produkty.
Główna stopa ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej. Nie wchodzi wprost do raty, ale ciągnie za sobą WIBOR.
Stopa, po jakiej NBP prowadzi operacje otwartego rynku. Decyzje RPP przekładają się na stawki międzybankowe, a przez nie na oprocentowanie kredytów ze zmienną stopą — zwykle z kilkutygodniowym opóźnieniem.
Wynagrodzenie notariusza za akt przeniesienia własności. Płacisz je przy zakupie, nie bankowi.
Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości nieruchomości. Do taksy dochodzi VAT oraz opłaty za wypisy aktu. Przy rynku pierwotnym część kosztów bywa dzielona z deweloperem.
Część kredytu wypłacana etapami, najczęściej przy budowie albo zakupie od dewelopera.
Każda transza wymaga spełnienia warunków z umowy, np. postępu prac potwierdzonego inspekcją. Odsetki naliczają się tylko od wypłaconej części, więc do czasu ostatniej transzy rata bywa odsetkowa.
Polisa, z której kredyt spłaca się w razie śmierci kredytobiorcy. Czasem obowiązkowa, czasem obniża marżę.
Bank nie może uzależnić udzielenia kredytu od zakupu polisy u siebie, ale może zaproponować niższą marżę w zamian. Przy ocenie opłacalności licz składkę w całym okresie — wchodzi do całkowitego kosztu kredytu i do RRSO.
Polisa od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank wymaga jej przez cały okres kredytu.
Obowiązkowe zabezpieczenie z cesją praw na bank. Polisę zwykle można kupić poza bankiem, jeśli spełnia minimalny zakres z umowy — oferta banku bywa droższa, ale obniża marżę w ramach sprzedaży wiązanej.
Dopłata do raty za okres, zanim sąd wpisze hipotekę do księgi wieczystej.
Podwyższenie marży lub osobna opłata obowiązująca od uruchomienia kredytu do prawomocnego wpisu hipoteki. Po uzyskaniu wpisu bank zwraca pobrane z tego tytułu kwoty — obowiązek zwrotu wynika z przepisów obowiązujących od 2023 roku.
Moment, w którym bank wypłaca pieniądze. Od tego dnia liczy się okres kredytowania.
Następuje po spełnieniu warunków z decyzji: podpisaniu umowy, dostarczeniu aktu notarialnego, polisy i wniosku o wpis hipoteki. Do czasu prawomocnego wpisu bank pobiera podwyższoną marżę w ramach ubezpieczenia pomostowego.
Zawieszenie spłaty raty na ustalony czas. Kredyt się nie skraca — przesuwa się jego koniec.
Ustawowe wakacje kredytowe dotyczą kredytów złotowych na własne potrzeby mieszkaniowe i są dostępne w okresach wskazanych w przepisach. Zawieszone raty nie są umarzane: okres kredytowania wydłuża się o liczbę zawieszonych miesięcy, a odsetki naliczają się dalej od pozostałego kapitału.
Spłacenie całości długu przed terminem. Czasem bank pobiera za to prowizję — sprawdź w umowie.
Ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza rekompensatę: przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko w pierwszych 36 miesiącach, do 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok. Dla okresu stałej stopy zasady rozliczenia określa umowa.
Wskaźnik pokazujący, ile kosztuje pieniądz na rynku międzybankowym. To ta część oprocentowania, która się zmienia.
Warsaw Interbank Offered Rate — stawka, po jakiej banki deklarują pożyczanie sobie środków. W kredytach hipotecznych stosuje się najczęściej WIBOR 3M lub 6M; zgodnie z umową bank aktualizuje ratę co trzy lub sześć miesięcy.
Nowy wskaźnik, który ma zastąpić WIBOR. Liczony z rzeczywistych transakcji, a nie z deklaracji banków.
Warsaw Interest Rate Overnight — wskaźnik oparty na transakcjach depozytowych overnight instytucji finansowych i przedsiębiorstw. Stosowany jako składana stawka za miniony okres, więc reaguje na zmiany stóp z opóźnieniem w stosunku do WIBOR-u.
Część ceny mieszkania, którą pokrywasz z własnych pieniędzy. Im wyższy, tym tańszy kredyt.
Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny wynosi zwykle co najmniej 20% wartości nieruchomości; banki dopuszczają 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu lub ubezpieczeniu niskiego wkładu. Wkład własny wprost wyznacza LTV, a przez to marżę.
Jaka część Twojego dochodu idzie na raty wszystkich kredytów. Im wyżej, tym trudniej o nowy.
Debt Service to Income — stosunek sumy rat do dochodu netto. Rekomendacja S wskazuje ostrożność powyżej 40% dla niższych dochodów i 50% dla pozostałych. Bank liczy go z buforem na wzrost stóp procentowych.
Rynkowa część oprocentowania. To ona rośnie i spada — marża banku zostaje bez zmian.
Stawka wyznaczana przez administratora podlegającego rozporządzeniu BMR; w polskich hipotekach to WIBOR, a docelowo WIRON. Umowa musi wskazywać wskaźnik, jego tenor i zasady zamiany, gdyby przestał być publikowany.
Druga osoba na umowie. Odpowiada za cały dług tak samo jak Ty — nie za połowę.
Odpowiedzialność jest solidarna: bank może żądać spłaty całości od dowolnego kredytobiorcy. Dochody współkredytobiorcy podnoszą zdolność, ale kredyt obciąża też jego historię w BIK przy kolejnych zobowiązaniach.
Ostatni krok po spłacie kredytu. Hipoteka nie znika z księgi sama.
Po spłacie bank wydaje zaświadczenie o zamknięciu kredytu i zgodę na wykreślenie (kwit mazalny). Na tej podstawie właściciel składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego; opłata wynosi 100 zł. Dopóki wpis trwa, obciąża nieruchomość przy sprzedaży.
Ocena banku, ile możesz pożyczyć, żeby spokojnie spłacać ratę.
Wyliczana z dochodów, kosztów utrzymania, liczby osób w gospodarstwie domowym, innych zobowiązań i historii w BIK. Banki liczą ją przy oprocentowaniu podwyższonym o bufor, więc zdolność zmienia się razem ze stopami procentowymi.